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住宅ローン|繰り上げ返済と資産運用でいくら差が出る?

おうちハック

別記事で

  • 住宅ローンは繰上げ返済すべきなのか
  • 借入から10年後に一括返済した場合、支払う利息をいくら削減できるのか

について考察しました。

もけ
もけ

結果180万円とか減らせるのに、タチ子は繰上げ返済をしない方針にしたんだよね?なんで~?

ということで、今日は以下の内容でまいります。

今日のテーマ
  • 支払う利息を減らせるのに繰上げ返済をしない理由
  • 資産運用と繰上げ返済の期待値差分を可視化
  • 現在住宅ローンを返済中の人
  • 今後ローンを組んでマイホーム購入を検討している人

にぜひ読んでいただきたいです。

住宅ローンの残高管理や、返済計画設計の一助になれば幸いです。

書いたのはこんな人
  • 2020年に頭金ゼロで35年ローンを組みマイホームを購入
  • 繰り上げ返済をしない場合の完済予定は夫:70歳、妻:68歳
  • マイホーム購入をきっかけに猛勉強し、資産運用開始。現在1000万円ほど運用中

では早速参りましょう。

知っておきたい住宅ローンの色々(おさらい)

シミュレーションを始める前に、住宅ローンについての前提をまとめてみます。

知っておきたい住宅ローンの色々
  • 今は低金利時代。ネット銀行で借り入れれば利息1%以下が当たり前
  • 住宅ローンは要件を満たせば10年間、最大合計400万円の減税恩恵を得られる
  • 住宅ローンとセットで団体信用保険に加入した場合、ローン返済完了と同時に団信の効力も無効となる
タチ子
タチ子

単純な返済額以外のメリット・デメリットも総合的に考えたいね。

詳細に知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

住宅ローンを繰り上げ返済せずに資産運用するとどうなるか

我が家の住宅ローン借り入れ状況

我が家では2020年に世帯年収の3~4倍、4,300万円ほどの住宅ローンを組みました。

  • 手元に現金を残したく、頭金はほぼゼロ
  • 金利は0.4%台
  • 満期まで繰り上げ返済を行わなかった場合、夫:70歳、妻:67歳での完済予定
  • 毎月11万円程度を返済中
繰り上げ返済で節約できる利息額
シッポ
シッポ

前回の記事のおさらいです!

  • 10年後に全額返済するには3000万円位必要
  • それをすべて返済に充てれば180万円の利息支払いが減らせる

繰り上げ返済分を運用するとどうなるか

では、この10年間3,000万円貯める想定だった金額を運用に回したらどうなるでしょう。

シミュレーションをしてみます。

月25万円を、3%の利回りで投資信託に積み立てる

10年後には3,486万円(+486万円)

になりました。

もけ
もけ

すごい!一括返済で削減できる利息を相殺しても、300万円もプラスになる!

タチ子
タチ子

そゆこと!

覚えておきたい方程式
  • 住宅ローンの元本にかかる利息 < 運用による金利

これさえ成立してしまえば、

月々の返済額はきちんと返しつつ余剰資金は運用に回すほうが、はるかに大きなパフォーマンスを発揮する、ということですね。

「住宅ローン返済の長期化」は、

手元に資産運用用の現金を残すことができる

という意味で、個人投資家からすると有益なのではと考えます。

シッポ
シッポ

なるほど!タチ子が住宅購入時に頭金を入れなかったのも資産運用のためだったんですね!

タチ子
タチ子

さすがしっぽ!お利口さん(*´ω`*)♪

ということで、タチ子家では当面、住宅ローンは繰り上げ返済せずに現金は資産運用に回す予定です☺︎

※自戒も込めて(当然のことですが)
・日々の家賃は滞りなくきちんと返済する
・余剰資金で運用する
・ある程度資産が増えて定期的な配当が見込めたら、60歳で返済完了くらいには繰り上げる
という前提のもとでこの方針を取ります。

シッポ
シッポ

無理な資産運用でお金を溶かす、みたいなことのなきよう!

タチ子
タチ子

はい!もちろんです!

ちなみに、3,000万円を高配当投資に回すと…

住宅ローンや家賃のように、月々一定額を返済していくためには、これからの時代、本業収入の他に安定したキャッシュフローを作るのが有用と考えます。

副業でも投資でも、いいとおもいます。

タチ子は高配当投資が相性がいいと感じており、ポートフォリオ作成に勤しんでおります。

タチ子のポートフォリオはこちら

あくまでざっくり試算ではありますが、もし本当に

  • 10年後までに
  • 資産3,400万円を
  • 年利回り4%の高配当銘柄に振り分けることができれば

3,400万円×4%で、年間配当額は136万円(税引前)

136万円÷12か月で、ひと月当たり11.3万円の配当金を受け取れる計算になります。

配当金だけで月々のローン返済額を賄うことできます

もけ
もけ

なんと!繰り上げ返済しないで手元で運用してるのに、実質ローンを完済を担保できちゃったようなもんだ!

そうなんです。

  • 積み立てたポートフォリオはいざとなったら取り崩せるし、
  • しっかりローン残高あるため団信も有効=保険に入りなおす必要もない。
シッポ
シッポ

おおお!

今まで住宅ローンにあてていた11万円は余剰資金となるので

  • 更なる投資に回すもよし
  • 趣味に使うもよし
  • 負債を持ち続けるのがやっぱりいやだよって人は前倒し返済していくもよし。

この、お金によって選択肢が絞られないことこそが「経済的自由」ですね!

タチ子
タチ子

まとめて3400万円かき集めるのは難しいけれど、一歩一歩コツコツ貯めていけば目指せない未来ではないと思います。

まとめ

住宅ローン一括返済用のお金を運用に回すと
  • 投資信託運用の場合、理論上は利息の削減分を加味しても+300万円くらい優位性が出る。
  • 高配当投資成の場合、毎月10万円以上のインカムゲインを得るための源泉にできる
  • 【住宅ローン金利<運用利率】の方程式が成り立つ場合は、繰り上げ返済せず運用に回したほうが総資産は大きくなる可能性が高い

特に若いころからの資産形成・運用・ローン契約は

  • 長い返済期間で
  • 低金利で

開始できるため比較的リスクが抑えやすく、生活を豊かにするひとつの武器になり得るとタチ子は考えます。

シッポ
シッポ

返済終えれば将来の家賃は無しですしね!

親御さん世代で言われている

  • 借金は早期返済するもの
  • 投資は危ないもの

という概念をいったん横に置いて、ひとつひとつ紐解いていくと見える景色も変わるかもしれません。

タチ子
タチ子

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I hope you will have a good life !!
あなたの人生がより良い人生となりますように・・;D

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