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住宅ローン|繰り上げ返済のメリット・デメリットを考察

おうちハック
シッポ
シッポ

タチ子~、住宅ローンは借金だからすぐ返すべきですよね?

タチ子
タチ子

もちろん支払う利息を減らせるメリットもあるけど、デメリットもあるかも!

タチ子は繰上げ返済しない派!

ということで、今日は以下の内容でまいります。

今日のテーマ
  • 繰り上げ返済のメリット・デメリット
  • タチ子の方針について
  • 現在住宅ローンを返済中の人
  • 今後ローンを組んでマイホーム購入を検討している人

にぜひ読んでいただきたいです。

住宅ローンの残高管理や、返済計画設計の一助になれば幸いです。

書いたのはこんな人
  • 2020年に頭金ゼロで35年ローンを組みマイホームを購入
  • 繰り上げ返済をしない場合の完済予定は夫:70歳、妻:68歳
  • マイホーム購入をきっかけに猛勉強し、資産運用開始。現在1000万円ほど運用中

なお、こちらの記事は関連記事がありますのでご紹介します。

では早速参りましょう。

住宅ローンを繰り上げ返済することでのメリット・デメリット

住宅ローンはいわゆる「負債」です。

一昔前は「借金=早期返済!」とよく言われました。

ただしタチ子は一度借りた場合には、繰上げ返済することでのメリット・デメリットそれぞれを考慮したほうがいいと思います。

繰り上げ返済することでのメリット
  • 未来分の利息が発生しない
  • 負債がなくなる
繰り上げ返済することでのデメリット
  • 手元の現金がなくなる
  • 団信の効力が切れる
  • ポートフォリオの中で現金比率をどれだけ保持しておきたいか
  • 負債をどれだけの期間抱えて居られるか
  • 保険についてどう考えるか

が肝となりそうです。

シッポ
シッポ

なるほど!一生涯で払うお金は減るけれども、今手元のお金は無くなっちゃいますよね。

タチ子
タチ子

そういうこと!今手元のお金が無くなるって結構なリスクだと思うんだよね。

もけ
もけ

ところで最後の団信ってなぁに~?

団信とは(=団体信用生命保険の略)

住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。

住宅ローンを利用する場合には、万一の不測の事態も考えなければなりません。そのとき収入が激減すれば、たとえ一般の生命保険に加入していても、受け取った保険金を生活費に回さざるを得ず、マイホームに住み続けるのは難しくなります。

そんなとき、団信に加入していれば、万が一のときに、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債務が弁済され、残されたご家族に住宅ローンが残らず、マイホームに安心して住み続けることができるのです。

引用:団体信用生命保険(団信)とは | ARUHI 住宅ローン 
https://www.aruhi-corp.co.jp/guide/group_insurance/

要するに

  • 住宅ローン返済期間中に大きな病気になって
  • 毎月の支払いができなくなったら
  • この団信制度の活用により残りのローンを返さなくて良くなる

という保険です。

シッポ
シッポ

なるほど、あくまでこれはローンに対する保険だから、一括返済すると意味のないものになるんですね。

タチ子
タチ子

さすがシッポ!そういうこと!

ちなみに、我が家の入っている団信は

  • 7大疾病までカバーされる手厚いもの
  • 夫婦でローンを返済しているので団信も双方に有効
  • この団信保険料も上乗せして、ローンの金利は約0.46%
もけ
もけ

ローンを返済している間は団信が生命保険の役割をしてくれているんだね~

住宅ローンを前倒し返済することで

  • 手元の現金がなくなり
    団信の恩恵もなくなる
  • その頃には40代後半。保険料も高くなってるかも…
  • それにより得られる生涯の利息返済額削減メリットは最大180万円程度。
タチ子
タチ子

低金利なうちはできるだけ手元の資産を確保しておきたい。

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済をすると
  • 生涯支払う利息額の抑制と、現状の負債がなくせることがメリット
  • 手元の現金がなくなり、生命保険の見直しをしなければならないことがデメリット
シッポ
シッポ

この結果を受けて、タチ子は繰上げ返済するんですか?

タチ子
タチ子

こう考えてます。

タチ子のローン返済の考え方
  • 住宅ローン減税の恩恵を受けられる10年後までは繰上げ返済しない
  • 10年後は金利相場によるが、配当金形成運用に回している利率(4%目標)を下回る利息の場合は無理に前倒し返済しない
  • 配当金収入が月々のローン返済額+生活費を上回るようになったら前倒し返済も検討

特に若いころからの資産形成・運用・ローン契約は

  • 長い返済期間で
  • 低金利で

開始できるため比較的リスクが抑えやすく、生活を豊かにするひとつの武器になり得るとタチ子は考えます。

我が家は住宅ローンの繰上げ返済せずに生まれた余剰金を、資産運用に回しています。

試算してみたら金銭的メリットは一目瞭然でした。

ちなみに我が家では、団信の利用をきっかけに保険の見直しも行っています。

タチ子
タチ子

このお金も一部投資に回しちゃってます。

月々の家計支出の固定費となる保険料の削減恩恵は生涯で440万円

自身の生涯を豊かにするために最善の選択は何か、を常に考えていきたいですね☺

この記事はあくまで「住宅ローンを月々返済したうえで、繰り上げ返済を検討する余剰資金がある場合」に限って言及します。
資産運用によってローン返済が滞ればペナルティがついて金利があがってしまうこともあります。
満額いっぱいの返済計画でなく、余裕を持った金額・期間の借入れを行いましょう。

タチ子
タチ子

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I hope you will have a good life !!
あなたの人生がより良い人生となりますように・・;D

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